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Ventes immobilières, avocat à Rueil-Malmaison

Vous êtes intéressé par la mise en vente d’un bien immobilier aux enchères publiques devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre.

Vous trouverez ci-après en « quelques clics » des réponses à certaines de vos interrogations. Sans être exhaustif, les thèmes abordés vous permettront de vous familiariser avec ce mode de vente.

Observation liminaire :

Participer aux enchères suppose que l’on veut acquérir le bien immobilier et que l’on se soit assuré, avant la vente, de sa capacité financière.

Il est prudent d'avoir visité le bien avant la vente, puisque l’acheteur ne bénéficie pas d’un délai de rétractation.

Il n’y a pas d’intervention de notaire (sauf recours à un prêt hypothécaire), et c’est le jugement d’adjudication qui vaut titre de propriété.

Il s’agit d’un acte important qui engage.

Des questions/Des réponses :

Comment faire pour participer aux ventes aux enchères publiques devant le Tribunal de Grande Instance de Nanterre ?

Il est obligatoire de mandater un avocat inscrit au Barreau des Hauts-de-Seine, lequel portera pour votre compte uniquement des enchères sur le bien qui vous intéresse.

Si vous mandatez notre cabinet, nous vous demanderons de :

remplir et signer un pouvoir pour enchérir,

remettre un justificatif d’identité,

remettre avant l’audience deux chèques de banques, c’est-à-dire des chèques émis par votre banque ou certifiés :

l’un, représentant le montant des frais préalables taxés (dont le montant vous sera communiqué par l’avocat qui poursuit la vente) augmenté d’une somme de 10 à 15% de l’enchère maximum que vous entendez porter, libellé à l’ordre de la CARPA. Cette somme a vocation à couvrir les frais de l’adjudicataire. Elle est encaissée si la vente devient définitive à votre profit pour couvrir les frais de vente, à savoir :

frais préalables taxés,

émoluments dus aux avocats poursuivant et adjudicataire,

droits de mutation payés au Trésor Public,

frais de publication du jugement d’adjudication à la Conservation des Hypothèques (n’incluant pas les frais de radiation des hypothèques grevant le bien du chef du précédent propriétaire)

l’autre de 10% de la mise à prix, à l’ordre de Monsieur le Bâtonnier-Séquestre, avec un minimum de 3.000 €.

Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication, qui sera remise au Séquestre si la vente est définitive à votre profit.

A titre d’exemple :

enchère maximum à 100.000 €,

mise à prix à 60.000 €

frais préalables taxés : 8.000 €

Dans cet exemple, les chèques à prévoir sont donc de :

6.000 €, à l’ordre du Bâtonnier-Séquestre, (10% de la mise à prix)

18.000 €, à l’ordre de la CARPA (frais préalables taxés + 10% de l'enchère maximum).

Bien entendu, si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, les deux chèques de banque susvisés vous sont restitués dès la fin de l’audience.

A noter qu’il est possible de remplacer le chèque de banque de 10% de la mise à prix par une caution bancaire irrévocable.

Ces différentes sommes ne comprennent pas les honoraires d’avocat qui s’ajoutent aux différents frais.

Il est vivement conseillé de consulter le cahier des conditions de vente au Greffe des Criées (2ème étage) du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, 6 rue Pablo Neruda (consultation uniquement le matin de 9h30 à 11h30).

Il est également recommandé d’assister à la vente qui se déroule en salle B au rez-dechaussée de l’annexe du tribunal (6 rue Pablo Neruda à Nanterre).

A combien s’élèvent les frais d’avocats ?

Deux hypothèses sont à envisager :

Si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, l’avocat sollicitera une vacation de 150 € HT, soit 179,40 € TTC.

Si votre enchère a été retenue et si elle est définitive, le cabinet appliquera le barème suivant pour le calcul des honoraires :
< 100.000 € : 1.000 à 1.200 € HT
> 100.000 € et < 300.000 € : 1%
< 300.000 € : .de 0 à 300.000 € =1%
.de 301.000 € au prix d’adjudication :0,5%

Que contient le cahier des conditions de vente ?

L’ « historique » du bien immobilier, objet de la vente et les conditions juridiques applicables.

Rien de mieux pour se familiariser que de suivre le lien et consulter l’un des cahier des conditions de vente type.

Vous y trouverez également un procès-verbal de description du bien, les diagnostics immobiliers d’usage et pour la plupart, un métré.

Vous disposerez également d’informations sur les conditions d’occupation éventuelle du bien et s’il s’agit d’un lot de copropriété, les coordonnées du syndic.

Quand serez-vous propriétaire ?

Vous avez emporté l’enchère.

L’adjudication sera définitive à l’expiration d’un délai de 10 jours (délai ouvert pour former une surenchère).

Que faire si vous n’avez pu participer aux enchères ?

Tout intéressé dispose d’un délai de 10 jours pour former une surenchère du 10ème.

Dans ce cas, l’adjudication initiale est mise à néant, et une nouvelle adjudication a lieu deux à trois mois plus tard, sur la nouvelle mise à prix. Cette mise à prix correspond au prix d'adjudication initiale augmentée de 10%.

Les frais préalables de cette vente sur surenchère comprendront les frais de la 1ère vente et ceux de la vente sur surenchère.

Quand doit-on payer le prix d’adjudication ?

En règle générale, le prix d’adjudication et les intérêts sur ce prix doivent être réglés dans un délai de deux mois à compter de l’adjudication définitive en un chèque établi à l’attention de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats. Si le prix est réglé dans ce délai de deux mois, aucun intérêt ne sera réclamé. Un reçu vous sera remis.

Passé ce délai de deux mois, le prix d’adjudication portera intérêt au taux légal (à compter de l’adjudication définitive) :

Taux légal : 0,71% (2012)

Au-delà de quatre mois, le taux sera le taux légal majoré de cinq points, jusqu’à parfait paiement.

Au-delà du délai de quatre mois, la réitération des enchères peut être réclamée par tout intéressé, c’est-à-dire que le bien peut être remis en vente.

Les conséquences pécuniaires sont dans ce cas particulièrement graves pour l’adjudicataire A noter que dans l'hypothèse d'une vente aux enchères publiques sur liquidation judiciaire, les modalités de règlement du prix sont différentes et spécifiques.

Que faire si le bien est occupé ?

Il faut distinguer l’occupation en vertu d’un titre d’occupation et celle sans droit ni titre.

En toute hypothèse, il faut garder à l’esprit que le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion, mais qu’il est souvent difficile d’obtenir la libération des lieux d’un occupant qui entend se maintenir.

Quand dispose-t-on du titre de propriété ?

Après l’adjudication, l’avocat établit une attestation de propriété.

Pour autant, le jugement d’adjudication comprenant notamment le cahier des conditions de vente, ne peut être remis immédiatement.

En raison d’un encombrement des services fiscaux et du tribunal, les jugements d’adjudication ne sont délivrés généralement qu’après plusieurs mois.

L’absence de délivrance du jugement d’adjudication ne dispense en aucun cas de la consignation du prix dans le délai de 2 mois après l’adjudication.

Il est donc nécessaire de prendre des dispositions particulières pour assurer le financement de l’acquisition avant même la publication du titre à la Conservation des Hypothèques.

L’achat pour le compte d’une SCI est-il possible ?

Il faut absolument que la SCI ait été immatriculée au plus tard le jour de l’adjudication.

Est-on tenu des dettes et arriérés des charges de copropriété dus par le saisi ?

En aucun cas, l’adjudicataire ne peut être tenu de l’arriéré de charges de copropriété du par le saisi. Il n’est pas davantage tenu des dettes.

Comment être informé sur les ventes à venir et leurs résultats ?

En dehors des parutions dans les journaux nationaux ou régionaux, il est possible de s’abonner, pour Paris et la proche couronne, à l’un ou l’autre des journaux suivants :

LES AFFICHES PARISIENNES 15 rue du Louvre
75038 PARIS
Tél. : 01.43.60.36.78
Fax : 01.42.61.27.84

LA GAZETTE DU PALAIS
75180 PARIS CEDEX 04
Tél. : 01.44.32.01.50

Des sites Internet sont également disponibles et fournissent d’amples informations sur les ventes immobilières :

http://www.licitor.com.httm/fra/intex.asp http://www.vlimmolegl.com http://www.info-encheres.com http://www.ventes-judiciaire.com

- Renvoi vers : . des clauses types d’un cahier des conditions de vente
. un pouvoir afin d’enchérir

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